Как оценить загородную недвижимость?

дом
Во-первых, давайте определимся, какую недвижимость относят к загородной. Как правило, это дачи, коттеджи, шикарные элитные виллы и земельные участки под строительство жилых малоэтажных домов. Кроме того, в зависимости от региона понятие загородной недвижимости может меняться. Так, для московской области загородной считается недвижимость, расположенная на расстоянии до 80 км от города, для Красноярска – это расстояние в пределах 20 км от делового центра.

С оценкой незастроенных земельных участков, как правило, особых проблем не возникает. Так как рынок купли-продажи земельных участков достаточно развит, можно всегда подобрать несколько аналогичных участков, которые были проданы или предлагаются к продаже, и путем внесения корректировок определить рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
Гораздо сложнее оценить загородные дома.

Как правило, используют два из трех возможных подходов: затратный и сравнительный.
Доходный подход при оценке домов практически не используется, т.к. не всегда можно адекватно рассчитать доход от его аренды.
Затратный подход предполагает оценку всех затрат, связанных с приобретением земельного участка и строительством дома. При этом стоимость строительства уменьшается на совокупный износ здания. Данный подход основан на том, что собственник не станет продавать недвижимость дешевле, чем затраты, которые он понес при ее создании.

В случае если оценщик решит использовать данный подход, он может попросить у вас сметную документацию на строительство дома, чтобы проанализировать ваши затраты. В то же время, понесенные большие затраты не всегда окупаются.
Есть такое понятие как излишние улучшения. Это улучшения, которые не увеличивают стоимость недвижимости в целом. Примером может служить золотой унитаз, поставленный в небольшом дачном домике на шести сотках. То есть если вы вложили в ваш дом миллион, это еще не значит, что затраты окупятся при продаже.
Сравнительный подход предполагает использование сведений о недавно проданных или выставленных на продажу аналогичных домах. Сложность использования этого подхода при оценке домов состоит в поиске таких аналогов. Дело в том, что каждый дом (будь-то дачный домик или шикарный особняк) имеет свои особенности.Во-первых, это площадь земельного участка. Ведь согласитесь, один и тот же дом, построенный на 6 сотках или 60 сотках, будет иметь разную стоимость. Поэтому, подбирая аналоги, оценщики должны учитывать не только площадь дома, но и площадь земельного участка.Во-вторых, найти однотипные сооружения, практически невозможно, если это только не коттеджный городок с типовыми проектами домов. При нынешнем разнообразии проектов и строительных материалов, естественно, что каждый человек, возводящий свой дом, старается сделать его индивидуальным и неповторимым. Кроме того, одни используют новейшие технологии и самые дорогие материалы, другие предпочитают эконом вариант. Поэтому два дома одинаковой площади, расположенные на одной и той же улице, построенные с использованием более дешевых и более дорогих строительных материалов, сравнивать не корректно.

В-третьих, любой загородный дом или коттедж, это еще благоустройство и озеленение территории, а также дополнительные постройки в виде скважин, заборов, беседок, бассейнов, гаражей, сараев или теннисных кортов. И каждая из этих построек имеет свою специфику и, следовательно, стоимость. Например, бассейн может быть двадцатиметровый с пятью дорожками, а может быть 2 на 2 метра. Дополнительные постройки также могут быть излишними улучшениями, которые могут не окупиться. Например, высокий дорогой каменный забор, возведенный вокруг одноэтажного скромного домика.

В-четвертых, престижность местоположения. Это немаловажный фактор, влияющий на стоимость домов. Ведь не секрет, что есть поселки, дома в которых стоят дороже, чем по соседству.
Все эти особенности оценщик должен учесть при выборе аналогов для оцениваемого дома. Поэтому зачастую подобрать адекватные аналоги просто невозможно. Это особенно касается элитной недвижимости, оснащенной всеми техническими новинками и дизайнерскими изысками. Но даже если аналоги все же подобраны, внесение корректировок и их обоснование в отчете – дело довольно трудоемкое. Поэтому не удивляйтесь, что услуги оценщика в данном случае будут дороже, чем при оценке квартиры.

Добавить комментарий